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Le crédit immobilier à taux bonifié

Le crédit immobilier en Algérie ; une volonté politique.

Le gouvernement a mis en place une série de mesures visant à réduire la crise du logement endurée particulièrement par les ménages à faibles et moyens revenus. Au courant de l’année passée, la loi de finances complémentaire 2009 a introduit la bonification par le Trésor des taux d’intérêts des prêts accordés par les banques, pour l’acquisition d’un logement collectif. Les revenus des bénéficiaires ne sont pas censés dépasser un niveau de revenu fixé par référence au salaire national minimum garanti (SNMG), dans le cadre de la voie réglementaire. Par ailleurs, la loi de finances 2010 prévoit la création d’un Fonds de bonification des taux d’intérêts pour l’acquisition ou la construction de logements, ainsi qu’aux promoteurs immobiliers, dans le cadre de programmes soutenus par l’Etat.

Pour concrétiser ce programme, l’Etat adopte un décret exécutif relatif au crédit immobilier à taux bonifiés de 1et 3%. Le crédit immobilier a connu une croissance de 50%, selon l'ABEF (Agence des Banques et Etablissements Financiers), en 2009 par rapport à 2008. Les chiffres montrent que près de 300 000 ménages ont déjà contracté un crédit immobilier jusqu'au 31 septembre 2009. Plus de 260 milliards de dinars ont été engrangés par les banques dans ce secteur de crédit et avec l'entrée en vigueur de la bonification du taux d'intérêt, les banques espèrent, en dernier lieu, une évolution du crédit immobilier pour cette année 2010 de l'ordre de 20%.

Qu’est-ce que le crédit à taux bonifié ?
Le taux bonifié (appelé aussi taux privilégié) est un crédit bancaire à des conditions avantageuses. C’est un taux inférieur à celui pratiqué habituellement pour un même type de crédit. Ce taux d'intérêt est généralement inférieur à ceux pratiqués sur le marché. Il est consenti pour un prêt concernant une opération ayant un impact social ou économique important avec des conditions souples pour le remboursement de l’emprunt. Généralement, les taux bonifiés sont rendus possibles grâce aux aides de l’état.

Le décret exécutif n° 10-87 du 14 mars 2010.
En plus des lois de finance 2009 et 2010 qui visent a réduire la crise de logement et soutenir les ménages à faibles revenus, d’autres mesures ont été prises par l’état afin de réduire le coût du logement, comme les abattements sur le prix du foncier au profit des promoteurs (80% au Nord, 90% dans les hauts plateaux et 95% dans le Sud) et l’allégement de la fiscalité et de la parafiscalité quand il s’agit de projets de réalisation de logements promotionnels aidés (LPA). En appui à ces mesures, l’état a lancé le 14 mars 2010 le décret exécutif relatif au crédit immobilier à taux bonifiés de 1% ou de 3%. Ne sont concernés par les crédits immobiliers à taux bonifiés que les logements promotionnels collectifs et les logements ruraux. Pour le premier cas, il s’agit de l’acquisition d’un logement collectif neuf, sous le régime de la copropriété, et vendu par un promoteur immobilier, public ou privé. Pour la seconde catégorie de logement entrant dans les dispositions du décret cité précédemment, la qualité de logement rural doit être décernée par la wilaya concernée. Le demandeur de crédit doit inclure dans son dossier de demande de crédit, la décision de la commission de wilaya qui détermine qu’il s’agit bien d’un logement de type rural. Le prix unitaire du m² est fixé à 10.000 dinars. La combinaison du paramètre superficie et prix donnerait un coût maximal du logement éligible au taux bonifié de 12 millions de dinars. Le montant maximal du prêt peut atteindre 90 % du coût d’acquisition d’un habitat rural ou d’un logement promotionnel collectif. Ce texte de loi stipule que les logements du marché secondaire ne sont pas concernés par cette bonification.

Qui bénéficie de ce crédit ?
Tout citoyen bénéficiaire d’un logement social participatif a le droit au crédit à intérêt bonifié entre 1 et 3%, à condition qu’il ne soit pas débiteur d’une quelconque institution financière en Algérie et que le prêt soit consacré à l’achat du LSP qui, d’un autre côté, l’empêche de bénéficier d’un logement rural. Les ménages dont le salaire se situe entre 1 et 4 fois le SNMG, bénéficieront d'un crédit immobilier à taux bonifiés, en plus d'une aide frontale du Trésor public. Les salaires des ménages allant de 4 à 6 fois le SNMG, auront des crédits avec un taux d'intérêt bonifié différent, mais auront aussi droit à une aide frontale. Mais les salaires dépassant 6 fois le SNMG, auront d'autres taux bonifiés mais ne bénéficieront pas d'aide frontale. Le demandeur doit d’abord se présenter auprès du Fonds de garantie de la caution de promotion immobilière, en vue de retirer une attestation du fonds de garantie de la caution mutuelle de promotion immobilière. Une fois cette étape franchie et le document en question obtenu, il sera question de constituer le dossier classique que l’intéressé devra déposer auprès d’une banque ou d’un établissement financier, auprès desquels il contractera le crédit immobilier à taux bonifiés. Par la suite, ces institutions financières procèderont à l’étude du dossier dans un délai réglementaire qui ne dépassera pas une semaine. Les demandeurs ayant déposé leurs dossiers avant la promulgation de ce décret ne peuvent toutefois accéder à ces emprunts bonifiés.

Les banques se mettent au rythme du nouveau crédit immobilier.
Plus de deux mois après la promulgation du décret exécutif fixant les modalités d’accès à cette formule, 600 agences bancaires ont commencé d’ores et déjà à commercialiser ce nouveau produit sur les 1 450 recensées à travers l’ensemble du territoire national. 13 banques publiques et étrangères ont décidé, pour le moment, d’intervenir dans ce nouveau segment. Bientôt 15 banques commercialiseront ce crédit à taux bonifié, en attendant d’autres d’ici la fin de l’année. La BNP, Al Baraka Bank, Trust Bank, ABC Bank et Natexis ont pris leurs dispositions pour mettre ce nouveau crédit à la portée de tous leurs clients. Ainsi, tout citoyen désireux de postuler pour ce crédit, pour profiter de la bonification du taux d’intérêt, peut dès maintenant s’adresser aux banques publiques traditionnelles, à l’image de la BNA, du CPA, de la BDL, etc., comme aux banques étrangères qui officient sur le marché national depuis quelques années déjà. Pour déposer une demande de prêt dans l’une de ces banques, il suffit simplement d’y être domicilié.

Quelques déclarations de responsables.
Noureddine Moussa, ministre de l’habitat et de l’urbanisme: « Le nombre de promoteurs immobiliers est estimé à 1.281, dont 82% privés et 18% publics, alors que 31.800 entrepreneurs immobiliers qualifiés sont actuellement inscrits au niveau du Fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière (FGCMPM). En matière de réalisations, 54% du programme de construction de logements socio-participatifs (LSP) inscrits dans le projet d’un million de logements pour la période 2005-2009 ont été réalisés par des promoteurs privés, tandis que 46% par les OPGI (…). L’objectif de réaliser un million de logements pour la période 2005-2009 a été atteint puisque 1,045 million d’habitations ont été livrées au 31 décembre 2009 ».

Djamel Bessa P-DG de la CNEP-Banque et présidant de l’ABEF :«Ne sont concernés par ce crédit (crédit immobilier à taux bonifiés) que le logement neuf ou l’auto-construction rurale (…) Nous avons pu désigner ce qu’est un logement collectif promotionnel, réalisé par un promoteur public ou privé (LSP, VSP), situé dans un immeuble d’au moins R+3 et d’une superficie maximale de 120 m² ». « Cette bonification du taux d’intérêt va permettre l’émergence d’une demande solvable en mesure d’acquérir un logement. De plus, l’Etat a élargi les catégories sociales éligibles à cette aide indirecte», «L’application n’est qu’à ses débuts. Chaque banque mènera sa propre campagne de communication en fonction de sa stratégie (…). Les retraités sont éligibles pour accéder au crédit bonifié s’ils répondent aux conditions fixées par les banques».

M. Metref, le directeur central chargé des crédits BTPH du CPA :« Le CPA est la première banque du bâtiment en Algérie et la 2e en matière d’octroi de crédit immobilier hors auto-construction (…) tous les types de crédit relatifs à l’immobilier sont disponibles dans cette banque qui compte 500 milliards de DA d’engagement de crédit, soit 12% des parts de marché ».